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你家买房贷了多少款一关于房贷的这个问题一定要看

发布时间:2021-01-21 22:32:27 阅读: 来源:不锈钢罐厂家

腾讯房产

国内按揭贷款增速加快,居民杠杆率是否过高的问题近期受到关注。根据央行数据,上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元。

可以看到,居民房贷增长在提速。海通证券首席宏观债券分析师姜超指出,从2011年月均693亿元,飙升至2015年月均2217亿元,而16年上半年月均更是激增至3933亿元,占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。

房贷余额占GDP之比快速上升

2008年金融危机以来,以美国、日本为代表的发达国家的房贷余额都持续回落。譬如,美国从2007年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元,而日本则是2012年见顶后回落。

同期,中国房贷余额不降反升,2011年不到1万亿美元,在2014年超越日本,2015年则超过2万亿美元大关,2016年有望接近3万亿美元。

姜超认为,如果考虑到各国经济体量的差异,用房贷余额/GDP更具可比性。

他提到,美国、日本的房贷余额/GDP都经历了“平稳—加速上行—见顶”的过程:2000年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右,此后随地产泡沫扩张而持续上升至2007年的73.3%,地产泡沫破灭后见顶下滑,2015年底已降至50%左右。日本房贷余额/GDP在1985年以前稳定在20%左右,在地产泡沫顶峰1990年为25%左右,在地产泡沫破灭后仍在继续上升,最高在2000年达到36.7%,但居民部门资产负债出清缓慢,经济踌躇不前,房贷余额/GDP见顶回落的过程较为缓慢。

在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下,中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。2012年以前尚不到15%,2015年底达到20.7%,2016年底可能将超过25%。另外,2015年房贷余额增速为23%,2016年上半年则高达30%,若未来几年以25%的速度扩张,则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平。

货币信贷扩张,居民购房杠杆率骤升

中国居民房贷规模缘何激增?

根据姜超的分析,货币信贷扩张,是首当其冲的原因。

过去几年货币信贷增速高企,为居民大规模购房提供了支撑。中国货币缺口(M2增速与GDP名义增速之差)在2012年由负转正,并不断扩大,意味着货币供给高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中。而横向比较看,中国M2/GDP也高于日本、远超美国。

融360房贷分析师吕舒扬也指出,货币方面,M1余额大幅增长,流通货币增加,银行发放的贷款也会增加。

在信贷整体扩张中,信贷结构倾斜也是一大特点。

2015年以来,信贷结构发生了较大变化,逐渐向居民部分倾斜。企业部门去杠杆,令非金融企业中长期贷款增速持续下行,目前已降至10%左右。而居民中长期贷款增速在经历了2013年、2014年持续回落后,于2015年中拐头向上,目前已超过30%。

吕舒扬提到,今年以来房地产市场比较热,销售金额和面积攀升,买房人增加了,且房价上升,也促使购房者更多地使用贷款杠杆来买房,因此贷款余额也相应增加。

与此同时,利率下行也带动了居民的购房贷款。统计显示,2014年下半年以来,全国住房贷款加权平均利率持续下行,带动全国商品房销量增速见底回升。吕舒扬说,今年以来,全国各家银行的房贷利率呈现不断走低的趋势,低利率刺激更多人选择使用按揭贷款方式来买房。

中国居民部门加杠杆的速度惊人。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额,可以很好地刻画居民购房的边际杠杆率。2011年,中国房贷销售比仍处17.3%低位,此后一路上行,2015年已达36.7%,而今年上半年达56.5%。

现在的居民杠杆率高不高?

姜超认为,从国际通用的居民负债率(居民部门负债/GDP)看,中国居民杠杆率近年快速增长,但横向比较尚低。中国居民部门负债率(居民负债/GDP)从2005年的17.1%增至2015年的39.9%。横向比较来看,美国、英国居民部门负债/GDP均在80%以上,而日本也超过60%。新兴市场国家普遍低于发达国家,如巴西、印度在50%左右。“得益于相对高的经济增速和经济起步阶段极低的居民杠杆,中国目前40%的居民杠杆率尚不算高,但增速迅猛,已与其它新兴市场国家相差不大。”

推升居民杠杆率的主要因素是房贷。从居民债务结构来看,对应住房贷款的中长期消费贷款在居民债务中占比最高,居民部门加杠杆主要依靠房贷的大幅上行。姜超提醒,从长期看,房贷由房地产市场兴衰决定,而房地产市场的需求则由人口所决定。来自发达国家的经验表明,人口抚养比见底后,未来居民加杠杆空间或较为有限。

诺亚财富集团首席研究官金海年则认为,中国居民杠杆率并不高,“银行贷款一直很谨慎,民间借贷牵扯的也是较少的人。现在主要问题是非金融企业,包括国企和民企债券违约情况,地方政府债务风险。”诺亚香港首席研究官夏春则补充道:“中国杠杠率的问题不在于绝对百分比的高低,而在于增速太快,2008年以来全球排名第一,另外在于我们是一个低人均GDP、高债务的国家。”

根据社科院发布《2015年中国国家资产负债表》的一张图,可以看到,企业部门杠杆率最高,其次是政府部门,所以去杠杆的重点在企业和政府这两个部门。

中信证券分析师陈聪则在一份报告中指出,房地产的居民杠杆率要细分为社会存量杠杆率和年度交易杠杆率。其中前者依然处于低位,实际上快速走高的只是后者。

陈聪指出,社会存量杠杆率研究的是按揭贷款负担和房屋市值之间的关系。这个指标越高,说明居民部门负担越重,存量房供给放量的可能性越大。数值越低,则说明居民部门负担越轻,存量房供给放量的可能性越小。而据其估计,截至今年7月,中国居民的未偿还杠杆负担(公积金+商业贷款)超过18 万亿元,即便按照最谨慎的估计,房地产存量杠杆率仅有不到13%。在最乐观的假设下,杠杆率为7.5%。

房贷能否持续扩张,取决于偿付能力

居民房贷能否持续高速扩张,这取决于居民偿付能力。姜超从几种不同的维度观察杠杆攀升背后的偿付压力。

从更准确刻画居民偿债能力的居民房贷收入比(房贷/居民收入)看,美国房贷收入比在2000年之前基本稳定在0.6左右,从2001年开始持续飙升,居民偿付房贷的能力持续恶化,到2007年时这一比值冲高至1.0,泡沫破灭后大幅回落到泡沫爆发前的水平。2015年底中国居民房贷收入比已达0.46。中国2015年房贷增速23%,2016年上半年达到30%,居民可支配收入增速只有8-9%,因此房贷收入比仍在快速上升。据估算,如果房贷增速维持目前25-30%的水平,那么房贷收入比将在明年或后年达到美、日目前的水平(分别为0.71和0.68)。

但无论是居民负债率还是房贷收入比,均是静态指标。姜超指出,相比之下,新增房贷销售比(新增房贷/新增地产销售额)能更准确地刻画居民购房的边际杠杆率,也能更有效地度量居民房贷加杠杆的速度。

根据估算,中国历年新增房贷/新增地产销售额自2011年以来持续上升,2015年达到35%,2016年上半年则达42%。这意味着,2016年上半年的平均首付比例已经从2014年以前的八成左右降到不到六成,中国居民购房未来加杠杆的空间已很有限。姜超提醒,飙升的新增房贷,意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。

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